山東法制傳媒網：(劉宗紅 徐西江)“小物業”牽動千萬家，物業糾紛化解一頭連著千家萬戶的幸福感，一頭關系著物業企業的健康發展，法院職能如何落筆，才能畫出居民“安居”、物業“樂業”的圖卷?山東省郯城縣人民法院堅持和發展新時代“楓橋經驗”，聚焦類型化矛盾糾紛化解，匯聚多元解紛合力，疏通物業糾紛化解難點堵點，找到了解紛“密碼”，給出了滿意答案。

　　密碼一：樹“郯和融異”品牌，物業糾紛“批量解”

　　“法院調解用心，我們住得舒心。”錦旗上金燦燦的大字，映襯著調解員老張紅彤彤的臉龐。近日，郯城法院訴調對接中心5名“郯和融異”品牌調解員聯合出手，15起物業合同糾紛得到批量化解，業主代表送來錦旗致謝。

　　因多名業主未繳納物業費，某小區物業公司多次催要無果訴至法院，要求業主支付拖欠的物業費和違約金。郯城法院訴調對接中心了解案情后，發現雖然案件事實清楚、標的額較小，但涉案人數眾多，如不及時妥善化解，直接影響群眾居住體驗、幸福感受和小區的穩定祥和。為推進這批物業糾紛快速實質化解，在征得當事人同意后，法院將該批案件交由“郯和融異”金牌調解員們進行集中調解。

　　調解員立即啟動聯調機制，聯合社區工作人員，實地走訪小區，耐心聽取業主的意見，深入了解業主拒繳物業費的原因，找到雙方的矛盾焦點。調解員一方面與物業公司溝通，一方面耐心向業主闡釋物業服務合同的相關法律規定，讓其充分了解業主和物業公司之間的權利義務關系。在調解員的共同努力下，涉案業主均在調解現場履行了物業費繳納義務，物業公司當場申請撤回起訴，糾紛得到了批量化解。

　　為統籌推進“一站式”矛盾糾紛多元化解工作，努力把矛盾糾紛化解在訴前，郯城法院成立了物業糾紛訴調對接中心，抽調專業調解人員，精心打造“郯和融異”調解品牌，對物業糾紛進行集約、專業、批量化解。今年以來，郯城法院受理物業服務合同糾紛案件305件，訴前化解案件151件，這其中，“郯和融異”金牌調解員們發揮了舉足輕重的作用。

　　密碼二：建“法院+N”模式，物業糾紛“合力解”

　　物業糾紛千頭萬緒，法院不能唱“獨角戲”。去年12月底，在郯城法院的推動下，郯城縣首個物業法庭在縣住建局揭牌成立。郯城法庭每日指派法官或法官助理到物業法庭輪值，現場解決物業糾紛問題。

　　年初，因對物業服務質量和收費標準有分歧，某小區業主和物業服務公司“鬧起了不愉快”。小區物業經理張峰一籌莫展，只得到縣住建局物業科尋求幫助。在物業科工作人員的引導下，張峰見到了正在物業法庭值班的黃永利法官，了解情況后，黃永利立即聯系社區、街道司法所共同開展化解工作，梳理爭議焦點，“背靠背溝通”、“面對面協商”，擺事實、講道理，詳細釋明民法典中物業服務合同雙方應當承擔的權利義務，最終雙方達成和解，數名業主當場支付拖欠的物業費。

　　物業法庭成了搭建小區物業、業主和法院之間的橋梁。為從源頭上妥善化解物業糾紛，提升物業服務行業水平，郯城法院還主動邀請住建局負責人、鄉鎮(街道)及多家物業公司代表、供水、供電、供暖等部門召開物業糾紛多元化解工作座談會。針對物業公司提出的物業管理現狀、現階段處理物業糾紛面臨的難點及物業費的收費標準等多方面問題進行交流溝通，為物業公司與業主的矛盾糾紛把脈問診“開藥方”，構建起了“法院引導、多方參與、調解優先、訴訟斷后”的物業糾紛“全鏈條”治理新路徑，為全縣物業糾紛化解起到良好的示范引領作用。

　　在審理物業服務合同糾紛案件中，郯城法庭還發現物業糾紛逐漸呈現規模群體化、矛盾尖銳化的特點，引起糾紛的主要原因有物業企業服務質量較差、物業服務人員服務意識較低、物業企業法律意識缺乏等，結合相關問題，法庭向郯城縣住建局發出加強、優化物業服務的司法建議。

　　《司法建議書》發出后，郯城縣住建局第一時間復函，并不斷強化物業企業服務培訓工作，以提升管理和服務為重點，加強監督指導，全面提高物業企業的服務意識和管理水平，切實提升業主的居住生活幸福感，通過雙向奔赴，從源頭上減少了物業糾紛的產生。

　　密碼三：創“法官+樓長”機制，物業糾紛“超前解”

　　又到了每月聯系樓長的日子，這一天，郯城法庭負責人劉利貞出門比以往都早，他的主要任務是聯合府東社區的樓長進行入戶走訪，集中解決業主訴求。根據樓長焦子洋前期在《矛盾糾紛排查化解工作薄》上記錄的問題，劉利貞逐一入戶走訪，耐心解答，指導業主合法維權。

　　“通過樓長前期排查收集的矛盾糾紛線索，我們法庭“靶向性”介入糾紛化解，這就大大提高了化解效率，有效把眾多物業糾紛化解在了訴前。”劉利貞對樓長的作用十分滿意。

　　目前，郯城街道轄區16個社區共有樓長1635名，法庭通過定向聯絡、鄰里走訪等形式，與樓長共同開展物業糾紛排查，采取“法官(助理)+調解員”結對派駐模式，“線上+線下”開展調解指導，樓長的解紛能力全面提升。

　　郯城法院創新構建“法官+樓長+N”基層解紛模式，樓長們充分發揮其“人熟、地熟、情況熟”的優勢，常態化開展入戶走訪摸排，實時掌握風險隱患，及時發現苗頭問題，為法庭介入糾紛調解打好了基礎，實現矛盾糾紛“早發現、早報告、早控制、早解決”。

　　除此之外，郯城法院建立物業糾紛示范調判、公眾評判機制，常態化邀請小區業主、物業公司、樓長等旁聽示范庭審;開展送法進社區，通過召開座談會、法治講座等，助力提升樓長的解紛能力;在微信公眾號開設《法官說法》專欄，定期發布物業糾紛典型案例，拓寬普法宣傳廣度;積極開展“一月一巡回審判”，定期到各小區開展普法宣傳，用群眾、物業企業聽得動的語言釋法說理，實現“審理一案、教育一片、影響一批”。

　　今年郯城法院受理的物業糾紛由去年的241件減少到了152件，同比下降了40%。向內發力、向外借力、形成合力，批量化解、合力化解、超前化解，郯城法院逐漸探索出一條分層遞進、源頭預防、多方參與的解紛路徑，給出了物業糾紛化解的最優“答卷”，以實際行動保障了千家萬戶的安居樂業。(山東省郯城縣人民法院審管辦)