受新冠肺炎疫情的影響，商鋪租賃合同糾紛頻發。作為租賃合同雙方，如何簽訂、變更解除合同，才能避免雙方發生糾紛陷入僵局呢？吉林省梅河口市人民法院通過一起真實的案例帶您一起學習。

 

　　【案情回顧】

 

　　2020年9月出租人姜某與承租人朱某簽了一份《房屋租賃合同》，朱某承租了姜某的房屋用于經營某家居品牌，租期5年，年租金20萬，租金先付后租，每年需提前兩個月支付租金。合同簽訂后朱某交了一年租金及保證金1萬元，約定朱某違約將不予退還保證金。受市場環境及疫情影響，朱某的店鋪經營不到一年一直處于虧損狀態，無奈朱某想要解除租賃合同，2021年10月朱某向姜某發出了解除合同通知書。姜某簽收通知書后，明確表示不同意解除合同。

 

　　2021年12月，姜某將朱某訴至梅河口市人民法院，要求朱某繼續履行租賃合同、立即支付租賃費等。民事審判二庭的田法官充分了解案情后，向姜某釋明目前租賃合同已陷入僵局，繼續履行對朱某有失公平，后姜某在開庭時變更了訴訟請求，要求解除與朱某的租賃合同、支付租金20萬元及利息、違約金20萬元、不予退還保證金1萬元等訴求。

 

　　梅河口市人民法院審理認為，依法成立的合同對雙方當事人具有約束力，任何一方不得擅自變更和解除。本案中，朱某未向法院提供證據證明雙方約定了解除事由，其在租賃合同期限內提出解除合同即屬違約，因違約方不享有以通知方式解除合同的權利，故朱某發出的解除合同通知書不能依法產生解除合同的后果。根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條、五百六十五條規定，姜某要求解除合同符合法定解除要件，合同解除時間為朱某收到解除通知之日。法院依法判決姜某支付合同解除之前的租金、利息以及違約解除的違約金等。

 

　　【法官心語】

 

　　合同無小事，一份完備的租賃合同可以避免雙方出現不必要的矛盾。本案中，為什么朱某向姜某發出的解約通知書沒有產生合同解除的法律后果呢？一方面，雙方未在租賃合同中明確解約事由，造成朱某經營不善時不能以通知的方式解除合同；另一方面，朱某在與姜某協商未果合同，租賃合同陷入僵局的情況下，朱某未以正確的方式來行使法律賦予違約方解除合同的權利，根據《中華人民共和國民法典》第五百八十條規定，當租賃合同目的不能實現時，違約方只能以訴訟或仲裁方式解除合同，因此朱某以發通知的方式解除合同不能產生預期法律后果。

 

　　在當前市場環境下，很多租戶因經營不善面臨著違約解約的情況，如何將違約風險和損失降到最低，在此提醒大家：

 

　　一是一定要在租賃合同中明確約定合同變更和終止事由及違約責任，如已簽訂的租賃合同未約定“經營不善”的解約事由，雙方可另行簽訂書面的補充協議，謹記不要怕麻煩而口頭約定，以免訴訟時舉證不能。

 

　　二是要依法正確理解和行使違約方解除合同的權利。民法典雖規定了違約方享有解除合同的權利，但不是任何情形下都可以，只有當租賃合同目的不能實現、合同陷入僵局時，違約方才享有解除合同的權利，但是方式一定要正確，不能以通知方式隨意解除。如雙方發生糾紛，承租人可先與出租人協商解除，協商不成時要及時以訴訟或仲裁方式解除合同，避免違約損失不當擴大。（吉林省梅河口市人民法院 李冬梅）