【案情回顧】

 

    小明畢業(yè)后來到杭州工作，最近打算開一家自己的工作室。他與房東黃大爺簽訂了一份《房屋租賃合同》，租期三年，月租金5000元。三個月后，房東黃大爺把房子轉(zhuǎn)賣給了大強，隨后大強給了小明一份解除租賃合同通知書，表明自己要收回房屋，讓小明找新的房屋盡快搬走，但小明認為即使房屋轉(zhuǎn)賣也不影響自己的租賃關(guān)系。

 

    【法官說法】

 

    《民法典》對租房人的權(quán)利有完整的保護，即使房子被賣掉，也不能讓租客搬走。根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，買賣房屋不影響租賃合同的效力，也就是說，“買賣不破租賃”。在小明與黃大爺?shù)淖赓U關(guān)系存續(xù)期間，即使黃大爺將房子賣給大強，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，大強不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關(guān)系的存在，并要求小明返還租賃物。

 

    房屋買賣事關(guān)重大，因為有“買賣不破租賃”這一法律原則存在，作為房屋買受人一方，為了防止購房后無法使用房屋的風險發(fā)生，建議在正式交易前除了對房產(chǎn)的歸屬情況進行了解外，還需要對房屋的使用情況進行實地調(diào)查了解。在買賣合同中約定相關(guān)的違約條款也可以達到一種彌補損失，防范風險的作用。

 

    【法條鏈接】

 

    《民法典》第七百二十五條　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

 

    《民法典》第七百二十六條　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

 

    出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

 

    作者：吉林省琿春林區(qū)基層人民法院 葛鈺瑤